【干货】产业地产运营的三大成功要素

【干货】产业地产运营的三大成功要素

随着新城镇化的深入,产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。目前正作为一种新的模式将房地产开发推向更高的层次,进而实现土地利用、产业聚集、楼市兴旺和城区发展的良性循环。

一、为什么要转战产业地产?现在很多房企转战产业地产,是因为三大诱惑:1、首先是蓝海诱惑。传统住宅市场、商业地产业与保障房领域,都已经成为红海,相比之下,产业地产还是处于蓝海阶段,受到开发商的青睐。2、其次,是土地的诱惑。对于地方政府来说,能给地方经济贡献的产业地产较受欢迎。地方政府首先考虑的是吸引投资、刺激消费对地方GDP和财政收入的贡献。产业地产在这一过程中扮演着日益重要的角色。地方政府对产业地产会给予大力支持,土地出让环节也变得非常灵活。对很多政府来说,产业地产可以是工业用地出让,也可以是综合类商业用地。一般来说,产业地产园区中都会有一定比例的住宅配建,开发商通过这部分住宅回笼一些资金。3、第三个诱惑,是金融的诱惑。从融资上看,园区类公司的融资优势非常明显。原因在于园区类开发商依然可以通过多种渠道融资,且融资成本相对较低,一般都低于房地产行业整体融资成本。二、产业地产成功运营的关键要素1、打造全产业链运营模式,形成大跨度的专业运营能力站在城市发展的高度,在城市建设开发的基础上,辅助政府进行城市基础设施的运营。以企业为主导的产业园区,企业既是园区的投资者和建设者,同时也是园区的运营者和管理者,以城市运营商的定位全方位地参与到园区乃至城市的建设和运营中,全价值链能力储备和构架至关重要。围绕城市的总体发展目标和发展规划,充分运用市场化的机制和手段,通过发挥企业产业优势和资源优势,结合城市发展的特殊机遇,既以经济利益为导向,又注意兼顾长远的社会效益,以此带动城市和区域经济的发展,顺应中国城市发展的必然。2、创新和优化资金解决方案为产业地产构建强大资金平台经过实践案例研究,主要体现如下三种解决方案:方案1:“园区运营+地产开发”双线联动完成长短结合和销售持有平衡的有序开发格局。该方案的最大特征在于,通过“园区运营+地产开发”双线联动,二者形成良性互动,相互支撑。一方面,园区品牌提升区域价值,促进常规地产开发价值实现,另一个方面,常规地产开发反过来持续贡献园区长线开发的现金流支持。方案2:债务性融资和权益性融资并举,构建多种融资渠道。在产业地产开发方面,多数园区资金筹措已运用过多种融资方式――发行债券、开发银行贷款、商业银行贷款、财政投资、上市公司壳资源等,现有的资金渠道几乎90%是债务性融资。在长期资本支持的资金匹配方面,存在很大问题。行业内,加大权益性融资力度,已经成为更加具有生命力的一种长期资本支持合作模式。通过土地经营,引入战略合作伙伴,共同开发建设产业项目,后期通过退股等方式解决产业落地和资金问题。如营口产业园兰旗机场的建设,就是通过企业、政府和海航集团共同签订出资协议,共同开发建设产业项目。方案3:设立基础设施投资基金、产业投资基金,着眼于产业地产的良好发展前景和资产增值,完成产业项目早期或当下开发任务。3.聚焦“产业线”和“政府线”,强化产业规划落地和政府职能导入和支持无论是产业转型升级还是产业转移,相关的政策支持仍显不足,不具备明显的驱动力;在项目概念、产业规划、产业服务以及园区优惠政策等方面缺乏差异化,必须在此基础上寻求新的突破点,实现守正出奇;国内产业园区的规划大都是概念口号多而落地行动少,尤其以企业为主导运作的模式,在资源的整合力和推动力上明显不足,产业规划落地难。结合国内外成功产业园区的先进经验,产业项目的建设可以立足于以下几点:(1)产业转移和升级首先依附于大城市和资源型城市周边,基于城市发展战略与核心资源;(2)产业导入首先从产业要素聚集入手,尤其是推动政府进行政策设计和资源整合;(3)全方位提供产业吸引人群所必须的各类配套性功能,包括公共、商业、居住、教育等。另外,在企业内部组织职能设计上,布局“产业职能线”和“政府沟通职能线”将得到有效的组织保障。

时间:2021-6-8 编辑:乡村振兴规划

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