在春节期间，新冠疫情对春节民宿的入住率有很大影响，因为就地过年成为不确定性，很多人处于回去与留下来的犹豫中，导致没有做好旅行或度假的计划，所以春节两周前某地方民宿的入住率一度降到最低，90%以上都是退房，春节前的2-3天，开始逐步有一些反弹，大年初二后入住率基本达到90%-100%。
整体上，当时城郊型民宿有一定的恢复和反弹，因为就地过年带来更多消费，而依托于旅游目的地和景区景点的民宿，反弹率较低，因为跨省和跨市的客群较少。
这种趋势走向影响下，乡村民宿的产品供给从目的地旅游型转向城郊休闲型，从洱海、丽江、莫干山目的地旅游度假，转向珠三角、长三角、成渝的大城市群空隙，从集中几个小聚集，转向分散化的大片区，从乡村度假转成城市生活补充，从城乡割裂变成伴城伴乡。
未来5年将是乡村民宿发展第二阶段的重要窗口期，其关键词包括：“聚落化、地产文旅化、品牌连锁化”。具体到2021年的表现，新老模式的更替已经很明显，众筹、单点民宿发展趋势暂时停止，类似理想村类型的民宿聚落可能开始复制，类似阿那亚、融创文旅综合体、华侨城的美村系列也会开始复制。同时新模式启动，涉及元素，诸如：乡村振兴、文旅地产，小型规模化、聚落化发展。
聚落化弥补了文旅产品或民宿产品规模太小的不足，一旦聚落化后，规模化也就发展起来了。但这是非标准的聚落化，既保留了文旅产品的非标准和在地化属性（个性化），又把规模做大，比如理想村将民宿做成了一个“村子”，一个度假村的规模。
具体的复制要看每个公司的发展战略，在属性上会有较大区别，比如华侨城是央企，本身肩负着乡村振兴的国家使命，乡村振兴会是它的一个主抓手，所以乡村文旅会是华侨城着力发展的一个产品线，包括对美村系列产品会继续推动。
同时，华侨城是集团化的战略，它不会把美村的产品线作为单一产品来复制，一定是在一个区域里做产品联动，与旗下的景区、文旅项目等进行联动，在一个区域的业务大盘里做通盘考虑。
阿那亚的出现是个特例，它的适用人群和社群很特殊，那么它在选择复制产品时，就会选择跟它的产品模型和消费人群都能产生关联的项目。
而乡伴文旅的理想村，会扎根在中国的乡村去做复制，我们会围绕大城市群周边做重点布局和投资，包括珠三角、长三角、成渝、京津。在这些大城市群的区域外，我们会聚焦做小规模的产品和深耕特色化。
在未来5年里，文旅地产化也是关键命题，文旅的发展离不开土地的供给，一定会有建设用地指标配给到文旅一部分空间，文旅地产化会推动乡村民宿发展。
未来会有两种企业，一种是地产转文旅，一种是文旅带地产。之前的文旅和地产是“切开”的，如果是纯文旅，它的收入结构其实是不对应的，可以适度的加入一些地产类项目，但如果用70年或40年产权可销售的居住或商业物业当作房地产业态的唯一，理解是片面的。地产有很多种模型，文旅项目拥有土地，可能会有更高的金融杠杆和投资回报率。
这里区分的是，在文旅项目中带入地产，是文旅地产化，而在房地产中融入文化旅游的内核，形成新的内生力量，这是地产的文旅化。两者没有谁对谁错，在于各自的基因与能力，比如：地产文旅化指的是——房地产商利用其房地产方面的各项优势能力，结合新的团队、新的产品或业务模型，植入文旅的内核带动其地产业务。
文旅地产化和地产文旅化最后是否会殊途同归还不确定，但地产的趋势会往文旅化产品方向走。
阿那亚是地产的文旅化，而裸心谷是比较典型的文旅地产化项目。它本来是个度假型的旅游目的地和度假村，但是拥有具备70年产权和可销售的物业，先将物业进行售卖，再返租进行持续运营，相当于在文旅内核上附加了地产的模型。
另外，金融的支持不一定要在收入回报上迅速产生效应，而主要体现在资本杠杆上，没有土地，很多文旅项目无法进行融资和银行抵押贷款。小规模的拥有土地，杠杆就能做起来。
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