田园综合体规划开发遇到的土地问题

田园综合体规划开发遇到的土地问题

作为休闲农业田园综合体用地的门类存在多样性,包括农民自有住宅、闲置宅基地;农村集体建设用地;四荒地,荒山、荒沟、荒丘和荒滩;城乡建设用地增减挂钩;对投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等。但也存在多条用地红线:不得占用基本农田、不得超越土地利用规划、严禁随意扩大设施农用地范围。

据了解,目前有些田园综合体建设采取的规避办法是:用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设;以建设临时生产用房名义进行修建;建筑采用架空结构,以满足不破坏耕作层的要求;修建木屋或钢架房,即使查处也能低成本拆除;以建设温室大棚的方式建餐厅;用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。当然,以上“擦边球”方法存在较大不确定性风险,建议必要建筑设施应通过立项审批,申请建设用地。但这一办法实施起来相对困难,且拿地费用也相对较高。

目前,田园综合体的主流土地获取方式有四种:采用土地银行的方式;建立以土地股份为基础的合作社;农村闲置宅基地及废弃园地的指标整理与农林复垦;土地置换、租赁、入股联营等。但这其中也有挑战。

政策方面倒是呈利好趋势。对农村新产业新业态发展,政府已予以了用地支持,并探索建立保障机制。2018年的一号文件提出,允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式,重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展;完善农业用地政策,积极支持农产品冷链、初加工、休闲采摘、仓储等设施建设。

也有专家认为,宏观政策利好下,田园综合体的土地依然还存在难题。这包括我国农民户均经营土地少,多为一家一户小规模经营,形成较为零散的地块,对田园综合体大面积的土地利用形成制约。也就是说,田园综合体的大量用地要获得很多农民的许可,利益主体众多且复杂多样化,对农业农村发展项目建设的积极性各有不同,一旦未达成统一意见,整个项目建设将受到不利影响。

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时间:2021-7-27 编辑:农业康养地产

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