文丨地产三哥
1、十年之前
昨天，朋友老张给我打电话说，他又梦回田园了。
对他来说，田园曾经是理想，后来是现实，现在是梦。
10年之前，土地流转刚刚有点苗头的时候，他开始弄土地流转和农业规模化种植，第二年他到成都参加首届创业黑马大赛，那一年会场中最多的名词是：移动互联网、Android系统。
老张在那里遇见了刚刚开始做小米手机的雷军并“强行”交换了名片，同时现场见识了周鸿祎的火爆脾气。
结束后，我送他离开成都，在成都站旁边的包子铺里面，他说，现在农业农村是资本和人才的洼地，在这里竖一面大旗，很快就会吸引更多的资本、人才。
吃完大葱包子，他说：
“即便我们做不成，这件事情总会有人做成，而且这会是一件很大的事情。”
这句话和马云1998年离开成都回杭州创业时在出租车上说的那句话，很像。
“这件事情，我们做不成，总会有人做成。”
因为这句话，三哥一直和老张保持联系。
2010年到2015年这五年时间老张前前后后投资了几千万用于土地流转和种植业的规模经营，亏的干干净净。
在摸着石头过河的农业农村改良改造中，他就是大河里的一块小石头。
2010年，四万亿政策影响犹在，成都房价均价两万，开始限购控制房地产过热势头。
那一年10月份，融创在港上市，西山壹号院项目正在紧锣密鼓地筹备建设，市值百亿港币的融创的计划里还没有“诗和远方”。
2、十年之后
十年之后，小米成了世界五百强。
十年之间，移动互联网的红利和泡沫造就了无数个成功和失败的个案。
十年之间，几千万的投资失败让老张难以接受，他一度“发现自己活在一个比死还要痛苦的世界。”因为还有生活和梦想，所以他还是接受了。在送外卖开滴滴的间隙，在做销售跑业务的闲暇，他都会想起《乱世佳人》中斯嘉丽的那句话：“Tomorrow is another day”。
此外，电影中的十二橡树庄园是他的田园梦一个具象化的标志。
这些是他说给我听的，可能更多的是说给他自己听的。
因为人生经历和关注欣赏，史玉柱、孙宏斌、巨人、顺驰、融创是我和他的共同话题。
在昨天的电话中，我告诉他，去听听融创2020年中期业绩发布会的录音，大约是在第30分钟到第35分钟、还有最后几分钟老孙的发言。
十年后的融创市值增加了14倍，诗和远方，也成为了融创的板块之一。
老张说：“没想到我和房地产大佬们在农业上产生了交集。”
孙宏斌的融创、宋卫平的蓝城等等都已经开始在做了。
中心思想都是乡村振兴。
差别是老张当年农业投资是规模种植业，只有第一产业，这只是今日地产大佬们副业中的副业。
3、老张的农业投资为什么会失败？
十年前，老张的农业投资为什么会失败？
因为，十年前直到今天，农业农村的确是资本和人才的洼地，靠老张几千万那三瓜两枣，解决不了任何问题，这些问题的背后是有些生产关系没有捋顺。
在中国经济不依靠农村作为龙头的时候，既无必要、也非必须大力气去理顺，改良和自然生长即可。
这时候，资本、人才这些生产要素自然是不会更主动的去乡村的。
这是基本原理。
此外，长久以来，依靠土地谋生的农民已经将管理成本和土地单产优化到最优。农业规模化经营唯一优势是成本优势，当成本优势不足以弥补产量下降带来的损失时，这事情就做不了，作为市场主体就得亏本。
这是具体现象。
除非一种情况不会亏本，就是农业不是你的主要收入，同时有其他的产业支撑：带动和反哺。
就是一二三产融合。
这一点正是老张的失败之处。
十年过去了，世易时移，环境已经发生变化。
这一点，可能正是目前乡村振兴的切入点。
4、乡村振兴：是目的，也是手段
老孙在发布会上说：“今年文旅项目落地速度加快，供地明显加快了。”
这背后有公司实力越来越被认可、信任度提高的原因，更是大形势的原因：
在国内大循环为主体的情况下，在房地产不再作为短期刺激经济手段的情况下，国民经济两驾马车：消费和投资的最大增量市场在乡村。
让农村有钱，农民才敢消费；
这就要城乡资本流通，让农民的资产可以变现和升值，农村才算真有钱。
农民的最大资产是宅基地和房产。
让城乡资本、人才等各种生产要素互通，才能一二三产融合，农民才能持续的有钱，乡村才能振兴。
最后，所有这些事情都要变成一件件生意，才有生命力，才会有各种市场主体去做，变成长效的市场机制，达到各级政府苦口婆心、累死累活达不到的效果。
所以，乡村振兴是必然，也是必须。
振兴乡村是目的，也是手段。
5、乡村如何振兴？
首先要让资本、人才过来。
资本不过来，什么东西都不会过来。
资本如何才能来到乡村？
靠行政命令或者靠宣传造势，资本是不会来的。
资本向乡村流动首先要有渠道，其次要有利润吸引。
这个渠道一定不止是每亩地每年1000-2000元的农产品销售，单这样也振兴不了。
乱世佳人中还有一句话：
“土地是世界上唯一值得你去为之工作,为之战斗,为之牺牲的东西，因为它是唯一永恒的东西。”
农村不缺土地，土地权是农民比重最大的财产权。
除了农地经营权，还有集体建设用地使用权。
农民的宅基地和集体建设用地是确权的、具有价值的硬通货，但一直以来它并不像城市房地产那样具有普适的交易性。
如果集体建设用地上的房屋和城市地产一样：具有很强的交易属性和金融属性，那么这就解决了城乡资本流通渠道的问题。
一个简单的模型就是：把农村的集体建设用地集中，一部分盖楼给村民作为福利房，一部分对外出售。这个模型和香港1970年代发展新界时实施的“丁屋政策”类似。
资本流动的问题解决了，剩下来就是利润的事情。
这个事情谁来做最合适？
房地产开发商。
第一，有钱，第二，专业。
但如果只是在农村单纯搞房地产开发，那么最后开发商的房子卖不掉、对村民也毫无用处。只有乡村的产业跟上，最终做到一二三产融合，才是可持续发展。
有资源的地方，先做，步子大一点。
资源欠缺的地方，后做，步子小一点。
对乡村来说，这个资源是绿水青山，是地理区位，是人文民风，以及其他……
6、风起于青萍之末
融创在中期发布会上的录音总结一下，对未来大势的一个重要判断是8个字：
乡村振兴+文旅地产。
莫干溪谷这个地方至少被老孙提起来两次。
莫干山风景秀丽，旅游和文化资源丰富，距离杭州、上海都不远，是城市后花园。
在文字中，我们也看到蓝城在江苏溧阳、宿迁的小镇项目充满实惠和写意。
逻辑基本上对上了。
地方的绿水青山是金山银山，居民获得居住改善和持续的收入。
公司的地产项目是切入点和资金载体，支撑整个项目的可持续发展。
居民、公司、政府在市场机制下合力推动城乡生产要素流动和一二三产融合。
乡村总要振兴，总会振兴。
对于个体来说，富在术数不在劳身，利在势局不在力耕。
这事情，总会有人做，总有人做成。
