作为“乡村振兴”国家战略的重要抓手，田园综合体于 2017、2018 连续两年被写进中央一号文件。田园综合体概念的提出，势必对农业增值增效、农民创业增收、农村繁荣稳定发挥重要的推动作用，而要发挥农业休闲、观光、旅游等功能，必须建设配套的商业和服务设施，就必定会涉及农村土地问题。 我国实行严格的基本农田保护和建设用地管理政策， 二者之间会不会产生矛盾？为此，本文着重梳理田园综合体相关土地政策的关键点。
关键点一 田园综合体用地有哪些红线？
1. 不得占用基本农田
基本农田俗称“吃饭田”、“保命田”，其重要程度不言而喻。对于基本农田有“五不准”：不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网；不准以农业结构调整为名， 在基本农田内挖塘养鱼、 建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动；不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设;不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划，将基本农田纳入退耕范围;不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)。
2. 不得超越土地利用规划
各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划，规划会规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地； 此外还会确定土地利用年度计划，对年度内新增建设用地量，土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排。
3. 严禁随意扩大设施农用地范围
以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、 工厂化农产品加工、 展销等用地， 必须依法依规按建设用地进行管理， 而非按农用地管理。进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续， 农业设施兴建之前为耕地的， 非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。
关键点二 田园综合体用地的五大主要来源
1.农村集体建设用地
指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地，主要包括：乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地、农村居民住宅用地。
2.农民自有住宅、闲置宅基地
农业部等部门 《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》 中明确规定支持农民发展农家乐， 闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业， 因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。
3.四荒地
主要包括：依法归我国农民集体使用的“四荒地”，农民集体经济组织所有的“四荒地”。具体指：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地，属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。
使用期限：“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过 50 年。
4.城乡建设用地增减挂钩
指什么：指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地，数量和质量验收合格后，再用作建设用地。转换方式，具体政策通过制定相应的法规来规范。如：数量上——异地垦地与当地占地面积之比，可根据不同情况，分别为 3 倍、4 倍、5 倍。质量上——保证新垦地总产量大于所占地原产量异地可以是本乡镇、本区县，经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证 18亿亩耕地只增不减，又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究，比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等。
5.其他方式
《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015]93 号)提出，对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、 生态公益林等， 允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下，利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。
关键点三 田园综合体获取土地的四大主要方式
1.采用土地银行的方式
在完成农村土地确权工作的地区， 可采用“土地银行”的方式， 实现农村集体土地指标的自由流转、 质押和融资。 这对于农户获取启动资金自营个体旅游项目和专业企业规模化获取土地用于开发大型旅游项目而言都具有现实意义。
2.建立以土地股份为基础的合作社
有条件的农村集体可以建立合作社，农户以承包的土地入股，进行股份合作。这样可以使土地集中经营、高效经营、形成规模化、产业化经营。这种方式，管理制度严格，管理方法科学，对加强休闲农业和乡村旅游领域的农村集体经济发展能力， 保障发展成果切实惠及本地有着极大的促进作用。
3.使用农村闲置宅基地及废弃园地
城镇化的快速发展，令大量农民进城买房，农村房屋闲置，田地疏于管理。实际上，在新农村集中居住后，闲置下来的村庄农舍、废弃林园等恰好是休闲农业与乡村旅游的良好发展空间。
对这些农村集体土地进行指标整理和农林复垦， 并根据旅游产业经营需求合理配置建设用地指标，有助于提高休闲农业与乡村旅游的招商效率与质量。
4.土地置换、租赁、入股联营等
对经济效益不理想的集体用地，可采取土地置换、租赁、入股联营等方式，统筹盘活这些存量集体土地。一方面可以解决旅游开发过程中，需要迁移部分农户的住宅、承包地的问题;另一方面可以充分发挥土地使用价值，集约化发展，便于个人或企业经营管理。
关键点四 田园综合体拿地可能会步入哪些误区？
1.无址可选也要选
有时候，土地并不像普通商品，有充分的选择空间。在选址的过程中，土地往往独此一家，让你别无其他选择。例如，家乡有限的土地资源，而作为开发者，又急切的想去做，以至于无址可选的时候也要去选。这种选址方式最终效果不理想，可想而知。
2.有地就先拿下再说
田园综合体， 许多人对此并没有深刻的见解， 在没有做好充分的休闲农业规划前，就匆匆决定，先拿下再说，到手之后再去为它量身定做合适的衣服。至于效果很难保障，就存在较大风险。
3.跟着感觉走
做农业、 田园类项目不能跟着感觉走，要了解土地如何开发与利用，还要对未来的发展有远见，尤其是目标客户及将来市场情况的判断，还要有项目与市场的对接手段。唯有具备这些，才不至于陷入误区。
