田园综合体和特色小镇有非常大的不一样，田园综合体是典型的”农业+”项目，就农业而言受自然条件影响非常大，它是一个弱势产业。因为它是涉农的，包括特色小镇中共中央没有发文件，田园综合体是中共中央文件，是中央1号文件，因为涉农的政策是有支持的、有优惠的，税收是要减免的。
田园综合体：特点和短板
一、田园综合体的特点
从理念和模式上来说，田园综合体是一种资源的整合、循环农业、创意农业、农事体验为依托的一二三产业融合以及”旅游+”综合性的综合体。特点是外来资本，也就是城市资本和当地”三农”要素的深度整合。
田园综合体和特色小镇有非常大的不一样，田园综合体是典型的”农业+”项目，就农业而言受自然条件影响非常大，它是一个弱势产业。因为它是涉农的，包括特色小镇中共中央没有发文件，田园综合体是中共中央文件，是中央1号文件，因为涉农的政策是有支持的、有优惠的，税收是要减免的。
二、发展田园综合体的短板
第一，它是舶来品，包括三产融合、体验式、创意都是日本、台湾、欧洲、美国借鉴过来的，但是结合了我们国家的实际。
第二，我们现在的发展阶段和国外是不一样的，日本、台湾、欧洲、美国城镇化已经完成，是逆城市化的产物，而我们国家正处在城镇化高速发展的过程当中。
第三，我们现在面临一些限制：一是城市资源下乡面临结构性、体制性的障碍； 二是从日本到台湾有一个非常重要的条件，就是农协非常重要，这个没有；三是任何一个产业人才特别重要，新经济要随着人才走，农村没有人才，这是我们遇到的非常巨大的短板。
新政策与农村土地改革为田园综合体发展创造条件
如果没有现有新政策，没有农村土地改革、集体产权制度的改革，田园综合体肯定做不成。搞田园综合体除了研究市场之外还要研究政策。
一、城市资本下乡买房、买地、买山川、池塘存在制度性障碍
目前城市的各类生产要素已经商品化。农村资源是属于集体财产，是非市场化的，包括小产权房，同样的房子不受法律保护，城市资本要进入农村搞田园综合体目前存在制度性的障碍。
二、新政策：促进农村要素资源市场化
关于农村相应的改革很多都是中共中央的文件，整个政策导向就是促进了农村要素资源的市场化。
三、政策导向：鼓励支持城市资本人才下乡
支持返乡人员鼓励四荒地、废弃砖瓦窑，利用空闲的地进行创业。
四、激活农村资源、资本化实现市场价值
通过确权、股份、确定价值、可交易、可转换，为城市资本进去创造了一个基本条件，没有这个是非法的。
五、农村集体产权制度的改革，为城市资本下乡发展田园综合体创造条件
一是农村集体产权制度改革是促进乡村资源市场化的前提；
二是有了集体产权制度改革把农村死资源变成活资源以后，才能够平等交换和市场配置；
三是农村很多基础设施，包括农田基础设施全部用PPP；
四是资本下乡搞田园综合体创造了必要条件。
农村集体资产改革中，哪种类型土地适合搞田园综合体
一、新政策：从三权分制到集体产权改革
中央出台了《三全分制改革》、《集体资产股份制改革》，改革将属于集体资产的山林、山塘、荒地等等产权到人以后为交易创造条件，是农村资源市场要素市场化的重大突破。
二、农村集体资产：田园综合体的物质基础
田园综合体离不开三大类：
自然类、资源性的；
经营性资产；
非经营性的。
三、哪些土地可以作为田园综合体用地
第一，农民自有住宅限制宅基地；
第二，农村集体建设用地。
四、潜力巨大、埋藏金矿的”四荒地”
建议大家高度关注四荒地，下一步是进行田园综合体最佳领域。四荒地的拍卖从1998年中央就放开了，为了扶贫、为了生态，最早从甘肃、宁夏、山西、陕西拍卖四荒。
五、利用”城乡建设用地增减挂钩”政策解决土地需求
国家发改委和农业部发了一个农业领域实施PPP模式的政策文件，其中20个项目当中2个是土地整治性质的，土地整治也可以赚钱，也可以搞的很专业，土地整治出来可以顺便建设一个田园综合体，这个特别具有魅力。
田园综合体：防止土地利用当中的政策风险
一、利用基本农田有哪些限制
1、农地分基本农田和非基本、一般性农田，基本农田得国务院批；
2、不要超越土地利用规划；
3、土地要用途管制，这是国家的基本原则；
4、城市建设用地挂钩指标不得已以劣地换好地、不得置换基本农田。
二、有关农用地的一些政策限制
1、严禁随意扩大设施农用地范围；
2、以农业为依托的休闲观光的地按照建设用地的管理，税收不一样；
3、必须依法依规按照建设用地进行管理，而非按照农用地管理；
4、土地用途，所有土地用途转换都必须部交钱；
5、占补平衡。
三、利用政策弹性空间小把戏不可持续，如何走征途拿地才有保障
建议通过正规渠道，立项审批申请建设用地，虽然条件比较多。但是也不要投机取巧，钻漏洞，当心自食其果。
挖掘土地改革红利，解决土地问题
一、利用土改红利，创新合作方式探索田园综合体用地新办法
第一，土地银行模式；
第二，土地股份合作式模式。
二、利用土改红利，创新合作模式，探索田园综合体的用地新办法
三、农民退出，企业从农民手里购买土地
