农业要做三件事——现代农业生产型产业园+休闲农业+CSA (社区支持农业) 。文旅产业要打造符合自然生态型的旅游产品+度假产品的组合, 组合中需要考虑功能搭配、规模搭配、空间搭配, 此外还要加上丰富的文化生活内容, 以多样的业态规划形成旅游度假目的地。地产及社区建设, 无论改建还是新建, 都需要按照村落肌理打造, 也就是说, 即使是开发, 那也是开发一个“本来”的村子, 并且更重要的是要附着管理和服务, 营造新社区。
1 田园综合体的建设原则
田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。
农业要做三件事——现代农业生产型产业园+休闲农业+CSA (社区支持农业) 。
文旅产业要打造符合自然生态型的旅游产品+度假产品的组合, 组合中需要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭, 此外还要加上丰富的文化生活内容, 以多样的业态规划形成旅游度假目的地。
地产及社区建设, 无论改建还是新建, 都需要按照村落肌理打造, 也就是说, 即使是开发, 那也是开发一个“本来”的村子, 并且更重要的是要附着管理和服务, 营造新社区。
这里还要特别指出的是, 我们不是要打造一个旅游度假区, 而是打造一个小镇本身, 只是这个小镇有很多旅游度假设施, 小镇本身也具有非常丰富的旅游价值。在城市综合体营建理论中的统一规划、统一建设、统一管理、分散经营原则, 在田园综合体中同样适用。
2 田园综合体的组成
2.1 景观吸引核:吸引人流、提升土地价值的关键所在
依托观赏型农田、瓜果园、观赏苗木、花卉展示区、湿地风光区、水际风光区等, 使游人身临其境的感受田园风光和农业魅力。
2.2 休闲聚集区:为满足客源的各种需求而创造的综合产品体系
可以包括农家风情建筑 (如庄园别墅、小木屋、传统民居等) 、乡村风情活动场所 (特色商街、主题演艺广场等) 、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间, 体验乡村风情活动, 享受休闲农业带来的乐趣。
2.3 农业生产区:生产性主要功能部分
让游人认识农业生产全过程, 在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣, 同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。
2.4 居住发展带:城镇化主要功能部分
居住发展带是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。通过产业融合与产业聚集, 形成人口相对集中居住, 以此建设居住社区, 构建了城镇化的核心基础。
2.5 社区配套网:城镇化支撑功能
服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等, 我们称为产业配套, 由此形成产城一体的公共配套网络。
3 产业延伸与互动模式设计
在田园综合体中, 一二三产业互融互动, 通过各个产业的相互渗透融合, 把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来, 能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链, 使传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体, 发挥产业价值的乘数效应。
4“农业+园区”将大有可为
2018年的中央一号文件还专门强调了农村新产业新业态用地方面, 其中提出, 要完善新增建设用地的保障机制, 将年度新增建设用地计划指标确定一定比例, 用于支持农村新产业新业态的发展;允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地, 通过入股、联营等方式, 重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合的发展。文件也明确规定, 这些村庄整治、宅基地整理节约出来的建设用地, 严禁违规违法开发房地产或建私人会所。
从中央一号文件可以看出, 中央前所未有将产业园区作为农业发展升级的重要载体和强力抓手。这给了目前中国产业地产行业一个非常利好的创新信号, 未来一段时间, “农业+园区”无疑将大有可为。
与现在市面上主流的产业园区不同, “农业+园区”会更强调将农业链条做深、做透, 无论是内涵还是外延都要求颇高, 未来会囊括进科技、健康、旅游、养老、创意、休闲、文化、会展、培训、检测、加工、电商、贸易、物流、金融等丰富多元的维度, 非常具有想象空间。
